что можно строить на арендованной земле 49 лет
Аренда 49 лет! Брать или не брать?
Нашли подходящий участок, а земля у продавца находится в аренде на 49
лет! Сразу возникают вопросы: «А стоит ли брать?», «Если аренда, то могут забрать в любой момент?», «А в собственность как оформить?».
Что такое аренда земли на 49 лет.
— Земельные участки, которые предоставляются в аренду на 49 лет, находятся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28 Земельного Кодекса РФ). Арендатор должен платить за пользование этой землей арендную плату. Обычно она небольшая и составляет в среднем 3-5 тыс. руб. в год. Согласно договору аренды арендодатель может изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год, и то, в случае принятия соответствующих законодательных актов РФ, Ленинградской области и муниципальных образований, регулирующих арендные отношения.
— Договор аренды должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на оборотной стороне договора аренды должна стоять отметка о регистрации, участок должен быть поставлен на кадастровый учет.
— В договоре аренды должна быть указана категория земель и вид разрешенного использования. Это могут быть как земли населенных пунктов, так и земли сельскохозяйственного назначения. Если в
договоре стоит вид разрешенного использования «строительство индивидуального жилого дома», либо «размещение дач», то на таком участке можно смело строить, никаких препятствий для этого нет. Строение можно в последствии оформить в собственность как жилое, присвоить адрес и сделать прописку.
И так..
Из всего вышесказанного следует, что боятся «как огня» покупать участок в аренде на 49 лет не стоит. Есть небольшие трудности: оформление дома, подготовка документов к выкупу земли и т.п. Но если вы покупаете участок с целью в ближайшем будущем построиться, то оформлять в собственность дом все равно придется, здесь только отпадает выкуп участка. А если сравнить цены на аналогичные
участки в аренде и в собственности, то покупая участок в аренде вы можете существенно сэкономить. Думаю, что при выборе участка лучше сфокусировать свое внимание на куда более серьезных моментах, таких как возможные вложения в освоение участка, ремонт дороги, подключение электричества.
10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства
Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.
На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.
Содержание
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.
Надо ли платить налоги
Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.
Как формируется цена аренды
Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.
Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.
Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):
По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:
Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.
Земля бесплатно
Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.
Как найти участок под аренду
Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.
Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.
Как взять землю в аренду у государства
Участие в торгах
Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.
В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.
«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.
Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства
1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:
3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.
4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.
5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:
После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.
Аренда без торгов
Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:
Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.
Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:
1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).
3. Подготовить и подать документы.
4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.
Выкуп арендованной земли
Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.
Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
Всё, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность
Российское законодательство разрешает строить различные здания не только на собственной земле, но и на арендованных участках. Однако есть ряд нюансов для каждого вида объектов. прежде чем приступать к работам, необходимо уточнить требования, предъявляемые к каждому типу возводимой недвижимости.
Можно ли строить здание на арендуемом земельном участке?
Земельный кодекс РФ (статья 41) разрешает это делать. Но необходимо, чтобы назначение постройки совпадало с категорией земель. По сути, арендатор участка имеет аналогичные права на возведение объекта, что и его собственник.
Единственное препятствие – наличие в договоре аренды пункта, который запрещает капитальное строительство на участке. Все работы следует согласовать с владельцем участка перед началом строительства. Все нюансы нужно прописать в соглашении, чтобы избежать в дальнейшем споров и судебных тяжб.
Какую недвижимость разрешено возводить?
В первую очередь возводимое на арендованной земле строение должно относиться к недвижимому имуществу в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса. Это сооружения, здания, незавершенное жилое строительство, промышленные и хозяйственные объекты. В данном случае важно, чтобы они строились на земле соответствующей категории.
Например, нельзя выстроить жилой дом на землях лесного фонда (о том, каковы особенности аренды лесных участков и водных объектов, можно узнать здесь?). Если же земельный объект сельскохозяйственного назначения, то необходимо согласие собственника (каков порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения?).
Для возведения частного дома необходимо прописать это условие в договор аренды земельного участка (о том, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком, читайте тут). Перед строительством нужно получить разрешение муниципальных властей и получить проект здания (об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома читайте в отдельной статье).
Однако в силу положений статьи 48 (часть 3) Градостроительного кодекса РФ физическим лицам, строящим дом не выше трех этажей для собственного пользования архитектурный проект составлять не обязательно. Но предприниматель должен непременно это сделать.
Разрешение на застройку выдается на срок 10 лет согласно статье 51 (пункт 19) ГрК. А статья 55 этого нормативно-правового акта регламентирует ввод здания в эксплуатацию. Для сооружений и зданий прочего назначения необходимо составить проект по архитектурной схеме в соответствии с федеральным законом № 169-ФЗ от 17.11.1995 г. «Об архитектурной деятельности».
Разрешается строительство многоэтажных зданий с инфраструктурой. Коммуникации подводятся в соответствии с существующими техническими нормативами. А сам участок для строительства дается в аренду муниципалитетом или частным инвестором.
В договоре аренды может быть указан конкретный срок либо неограниченный.
Разрешается строить на арендованной земле объекты долевого строительства. В этом случае застройщиками являются коммерческие предприятия или жилищно-строительные кооперативы. Их деятельность должна быть застрахована в обязательном порядке. Узнать о рисках при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке можно в этой статье.
Процесс долевого строительства регулируется федеральным законом № 214 от 30.12.2004 г. Для сооружений технического назначения необходимо получить разрешение у местной администрации и контролирующих органов. При строительстве гидросооружений следует придерживаться норм экологи ческой безопасности.
Для возведения временных зданий разрешение получать не нужно. К таким сооружениям относятся:
Если планируется строительство капитального гаража, то потребуется разрешение на строительство. Как правило это сооружения для коммерческого или промышленного использования. Также нужен проект, который согласовывают с БТИ.
Узнайте, как взять в аренду землю под гараж, павильон или киоск.
Как это сделать легально?
Легальность возведения постройки на арендованном участке определяется наличием разрешения на строительство.
Написание заявления
Поскольку закон не устанавливает определенной формы заявления, оно составляется произвольно. Но в нем необходимо указать:
В конце документа указывается список приложений.
Сбор документов
Потребуются такие документы:
Для объектов капитального строительства потребуется проектная документация. Она подлежит экспертизе. Ее могут подготовить как государственные органы, так и коммерческие предприятия. Тогда необходимо документальное обоснование того, что это юридическое лицо может проводить экспертизу.
Подача
Документы подают в орган местного самоуправления, на территории которого расположен участок. Заявитель может сделать это лично, через представителя или воспользовавшись услугами многофункционального центра.
Решение комиссии
Арендатору выдадут положительное решение, если возводимое здание полностью соответствует техническим требованиям и имеет все необходимые документы. На принятие его дается 10 дней. При получении отказа его можно обжаловать через суд.
Можно ли оформить уже возведённое здание в собственность?
Это можно сделать. Причем тот факт, что земля под этим зданием не принадлежит владельцу недвижимости, никак не влияет на процесс оформления права собственности. Для этого необходимо, чтобы постройка была возведена с согласия хозяина участка. если закон требует разрешение на строительство, оно должно быть получено.
Материальные затраты
Будущему собственнику земельного участка придется понести следующие расходы:
Кроме этого следует учесть, что до начала строительства в некоторых случаях необходимо получить разрешение. Этот документ обойдется в 15-50 тыс. руб. в зависимости от региона и типа возводимого здания.
Как перевести участок в собственность после оформления недвижимости?
Оформить землю в собственность, когда на нем уже возведено здание, можно как на платной, так и на бесплатной основе. Платно вступают в право собственности, если земельные участки были переданы в аренду после 2001 года. Бесплатная же передача предусмотрена в таких случаях:
О том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, можно узнать здесь.
После этого участок переведут в собственность нынешнего арендатора.
Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?
Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.
После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.
Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.
Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате. Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.
На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку. После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение. Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.
Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?
Мы настолько привыкли ждать от государства и его органов подвоха, что любые инициативы по «раздаче благ» воспринимаются настороженно. Не поменяются ли условия? Не скрываются ли за внешними достоинствами огромные недостатки? Аренда земли у государства на 49 лет – из той же серии. С одной стороны, сделка выглядит прозрачной и понятной. Что может быть проще аренды?
С другой стороны, минусы тоже просматриваются. Ведь 49 лет – это даже меньше средней продолжительности жизни. А что будет с землёй потом? Не отберут ли усадьбу, на ней построенную? Не предусмотрены ли повышенные платежи при тех или иных условиях? Внимательно ознакомились с законодательством и практикой, чтобы найти ответы на эти и другие вопросы.
Любопытный факт! Вспоминая госпрограммы по наделению граждан землёй, невольно приходит на ум «Дальневосточный гектар». В 2019 г. ею воспользовались 11500 человек, а всего за период существования – 76,6 тысяч. Немного для страны со 145-миллионным населением и армией переселенцев, не правда ли?
Теория: на каком основании заключаются договоры?
Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Преимущества аренды земли у государства
Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.
Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:
Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?
Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен ФЗ №43 от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.
В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?
А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:
Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.
Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.
Резюме
Итак, предоставление земельных участок в аренду на 49 лет – важная и полезная инициатива, которая позволяет получить в пользование недвижимость для решения жилищной проблемы, ведения хозяйства и размещения различных объектов. Договор создаёт правовую природу для создания дома и иных построек, которые переходят в собственность пользователю.
Есть только одно «но»: когда земля вновь потребуется государству, вернуть её не составит труда. Адекватную компенсацию можно получить лишь за постройки, оформленные надлежаще. Анализируя практику и имеющиеся законы, в наименее выгодном положении находится именно арендатор. Поэтому если участок расположен в востребованном месте, лучше отдать предпочтение покупке недвижимости в собственность.